溫小姐把房子委託給A仲介公司銷售，卻不斷接到不認識的B仲介、C仲介業務員要求帶看；溫小姐覺得奇怪，這些業務員怎知她家要賣？B仲介說：「妳是簽『一般委託銷售契約』，大家都可以賣啊！」溫小姐的情況，反映出目前房仲業競爭異常激烈的事實。以台北市為例，屋主簽一般委託約的比例高達8成甚至9成，不僅房仲業陷入苦戰，消費者也陷入「斡旋金」要不回來的窘境。撰文：李偉麟 攝影：張智傑
所謂「一般委託銷售契約」，簡稱「一般約」，指的是溫小姐的房子，可以同時委託1家以上的房仲業者銷售，好處是銷售的通路比較多，可以提高成交機率；但壞處就是，被委託的房仲可能不會專心幫你促銷。
與之相對的則是「專任委託銷售契約」，簡稱「專任約」，就是讓某一家仲介公司獨賣，優點是仲介有義務全力促銷。但若你的房子被歸類為「芭樂物件」，即地點差、屋況不佳，或開價過高，也有可能會被仲介「冰」起來晾在一邊，沒有得到應該有的廣告曝光機會。
3大房仲 廣告一樣
針對溫小姐遇到的情況，住商不動產加盟行政處協理吳光華提醒，B仲介所謂「大家都可以賣」的說法是不成立的，因為溫小姐並沒有跟B仲介簽委託約，如果在帶看過程中損壞房屋或者東西遺失，要求償就很困難。不過，吳光華也指出，因為「一般約」的比例實在很高，溫小姐如果可以全程陪著帶看，或許透過B仲介的帶看，可以提高成交機率或成交價格，也是個不錯的作法。
「一般約」的比例高，透過房仲公司的廣告訴求也可嗅出端倪。不久前，信義、永慶和太平洋這3家房仲公司，竟然紛紛打出幾乎一模一樣的廣告字眼：「您看喜歡（滿意）的房子，找信義（永慶╱太平洋）幫您買」，希望以強打品牌印象的方式，在眾多的「一般約」中殺出一條生路。
值得注意的是，市場一面倒向「一般約」，使得原本就容易產生糾紛的「斡旋金」爭議不斷。所謂「斡旋金」，是買方拿出一筆現金，請仲介向屋主議價，如果屋主接受，以8大房仲品牌的作法，通常會直接轉為定金或簽約款，反之則退還買方。
永慶房屋客服中心經理陳富裕表示，常見的情況是，購屋人到A房仲看上甲物件，到B房仲看上乙物件，兩者都以現金作為所謂的「斡旋金」，請仲介向屋主議價；巧的是，兩個物件的出價幾乎在同時都被屋主接受了，但是買方其實只想買其中的一間房子，這種情況就造成買方、2家仲介和2個屋主的兩難困境。
因為，「斡旋金」一旦被屋主接受，就視同成交，如果買方反悔不買，這筆錢是會被沒收的，通常是屋主與仲介各沒收一半。但是，任何買方都想要回這筆錢，因此會找各種理由，例如房子有壁癌、貸款條件沒談好、不知道可以用「要約書」代替所謂「斡旋金」等等，「強行」要回這筆錢。
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為了拉攏買方，3大房仲公司竟然打出幾乎相同的廣告詞，可見競爭激烈的程度。陳志亮攝 |
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屋主仲介 各收一半
所謂「要約書」，就是買方以書面方式出價，並不需要拿一筆錢去跟屋主議價。依法規定，出價的方式可以「要約書」或「斡旋金」擇一.。一般有「內政部版要約書」可供參考，而8大房仲所使用的「要約書」，雖以內政部版為主要內容，但都加上了違約條款，也就是如果買方反悔不買，將請求3%的違約金。
實務上，為了避免糾紛，8大房仲的相關人員均表示，仲介會向屋主協調，但是若屋主堅持照契約走，屋主這一半是拿不回來的；而不少仲介公司為了息事寧人，只能「慷慨」退還自己沒收的那一半。由於買方反悔的情況經常發生，8大房仲的總公司或總部，都會要求店頭不要收太高的金額，據本刊調查，上限大致在10萬元左右。
太平洋房屋東門直營店長劉長安說，實際上，提款機一天能提領的金額有限，要求買方一下子拿出那麼多錢也不容易，所以5萬元、10萬元算是大家都能接受的數字。
買方反悔，除了損失「斡旋金」，要特別提醒購屋人，不少房仲業者還會要求付服務費，理由是「斡旋成功視同成交」，既然成交就有理由收取服務費。目前仲介向買方收取的服務費約是承購價的1~2%。
確定想買 再提斡旋
另外還有一項規定也要特別留意，就是有些「聰明」的買方為了不想付服務費，刻意等到中意的房子委託期滿之後，再直接找屋主買房子。仲介公司對此也有警覺，不少業者會註明在委託期滿之後的一段時間，例如2個月內成交，還是要付一筆違約金，其字眼如：「買方或其配偶，二親等內之親屬，若與本公司曾介紹之賣方於其委託期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付本公司依賣方委託價之2%計算之違約金，作為買方違約之賠償。」
油價及物價高漲，通膨壓力使得荷包縮水，能省則省，透過房仲業者買房子，在出價前應該問清楚、看清楚所簽的契約內容，如果違約，斡旋金是否拿得回來、是否要付違約金，以及是否還要付服務費，在事前都要問明白。
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