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房產與裝潢 
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【陳宥臻╱台北報導】房子與房貸申請人的年齡，是影響貸款條件的重要因素，不少屋齡老舊公寓，常面臨貸款期限縮減的窘境。隨著都會區土地日漸稀有，近來也有銀行開始將土地價值納入評鑑標準，部分地段好、土地持分大的物件，還款期限甚至可由原本的15年，大幅跳升至30年。
條件放寬
申辦房屋貸款，一般還款期限可以長達20~30年，但高屋齡或是年長者申貸，卻是還款期限的「減項」。以芳齡28歲的李小姐為例，最近購入中古屋，並向銀行申辦房貸，還款期最長只有19年，銀行主管解釋，是因為李小姐的連帶保證人年齡56歲，加總還款期後，不能超過75，所以換算下只能借貸19年。
多數有75放貸原則
兆豐銀行個金部協理孫蘭英表示，目前多數銀行皆有「75放貸」原則，也就是還款期加上借款人或保證人（選年齡較長者）年齡後，不能超過75。不過，還款能力佳者，以及屋況良好者，也會視個案放寬，而且不只是申辦房貸者的年紀，屋齡也會一併考量。
孫蘭英說，內政部有公布各項建材的耐用年限，銀行放款時，也會依此評估，目前最久耐用年限為50年，所以如果屋齡達35年，放款期間就評估為15年。
土地銀行個金部經理朱玉峯則說，日前土地銀行已將房子的折舊因素排除，並將土地價值納入評鑑，因為房子會舊、土地不會折舊，尤其位於北市精華地段的房子，土地價值較高，即使是老房子，土地還是很值錢，所以加總房屋價值和土地價值後，通常會高於借款金額許多。
朱玉峯解釋，如果以房子的折舊年限來評估放款，原最長還款期15年的物件，可能經評估土地價值後，資產價值提升，貸款期間就可以長達30年。
台銀新5P不管年齡
至於貸款者年紀影響貸款期間的評估方式，台銀規劃科副理陳文章表示，「如果貸款人的年齡是評估貸款期間的標準，那就太傷人自尊心了。」所以現在台銀評估放款期間，是納入5P原則，包括擔保品、還款來源、借款人、資金用途和展望等相關條件。
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外觀拉皮條件更佳
陳文章說，不把貸款者的年齡納入考量，是因為現在很多退休員工領月退俸，或是公教人員退休擁有18%的存款利率，以及銀髮族的子女也具還款能力等，所以目前不把貸款者的年齡納入考量。
此外，陳文章也建議，屋齡久的房子若經過拉皮來改善外觀，及內部有整修或裝潢過，都會在銀行評鑑擔保品上有加分作用，所以想要獲得較佳的貸款條件，門面也很重要。
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