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較大文字林江洲 北客經驗搶先賺高雄
提前卡位 捷運店面價值翻1倍
房產與裝潢
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【楊茲珺╱高雄報導】挾著在台北市從事房仲業3年的經驗值，返鄉工作的住商不動產明誠捷運加盟店主任林江洲，在3年前還無人看好高雄捷運效益時，搶先購置捷運R14巨蛋站旁的店面，如今已翻漲1倍；也由於進場早，租金收益支付貸款綽綽有餘。看好北高雄人口密集、漢神巨蛋的集客能力、以及三通觀光題材，他認為R14站周邊店面漲幅仍有3~4成。
後勢仍強
近幾年高雄的住宅推案熱區就屬捷運R13凹子底站，因為農16重劃區為高雄新市政中心所在，內有中央公園、高雄市府、歌劇院等預定地，再往西車行2分鐘，即達高雄新興豪宅聚落美術館區，因此根據永慶房屋統計，在高捷通車之後，R13凹子底站周邊房市表現最突出，平均房價從9.6萬元躍升到12.9萬元，漲幅近3.5成。
不過，若要追求投資店面效益最大化，在高雄土生土長、曾北上工作3年的林江洲認為，與R13凹子底站僅相距約1公里的R14巨蛋站，因兼具「捷運」、「百貨」、「人口密集」、「聯外交通」等4大優勢支撐，增值潛力最被看好。
看準通車後集客效益
林江洲表示，R14巨蛋站周邊的住宅大樓林立，平均屋齡都比農16重劃區及高雄美術館要多5~10年，為已成型的大樓社區，人口密集度比R13凹子底站更高，且從大中路上國道10號也可快速連接南二高，與南高雄三多商圈相比，聯外交通相對便利。
住在裕誠路上的林江洲回憶，3年前漢神巨蛋尚未動工、捷運也仍在施工中，當時周邊店家多提供區域住戶的生活機能為主，出租效益平平，不過他曾經見證過台北捷運加持店面的威力，所以3年前先後貸款買進2間總價上千萬元的店面。
雖然當時每月出租收益與償還貸款金額勉強打平，但是隨著漢神巨蛋興建、捷運紅線也完工通車，如今2間店面都已增值近1倍，租金拿來償還貸款也綽綽有餘。
透天店面勝大樓店面
目前捷運R14巨蛋站300公尺以內，以明華路、裕誠路及篤敬路一帶最具集市效益，地坪25坪、建坪60~70坪的透天店面，總價約3000萬元，全棟月租金約8~12萬元；大樓1樓店面每坪約40萬元，30~70坪空間月租金約4.5~8萬元，租金收益率約3~4%，若在更早時間、以更低成本取得，報酬率當然不僅於此。
現在是否為逢高賣出的時點？林江洲笑著搖搖頭說：「捷運橘線年底通車、明年高雄巨蛋為世運的比賽場地、還有三通觀光題材，我認為明年應該還有3~4成增值空間。」
林江洲建議，北客南下投資店面時，選擇投資標的時不妨考慮投資門檻較高的透天店面，因為可使用面積大，自然篩選出租店家素質，有助於營造商圈質感，只要地點對、增值潛力更勝於大樓店面。此外，面寬也是考量重點，透天店面面寬最好5米以上、大樓最好挑選8米以上的雙店面。
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我的投資金律
1樓店面面寬逾4米佳
我本身就住在鄰近R14站的裕誠路上，因此可就近觀察周邊人潮與店面的生態，也因為熟悉區段，才敢在3年前無人看好、甚至晚上有點冷清荒涼的R14站旁，買下2戶店面。
不過，也不是捷運周邊店面必漲，還是要回歸基本面。店面首重集客效益，如果是大樓1樓的店面，須觀察機車是否佔用騎樓、影響行人行經動線，面寬最好能超過4米。以明華路與富國路口的1棟大樓為例，儘管位處熱鬧路口，但除了3角窗租給知名咖啡連鎖店之外，因騎樓機車亂停顯得雜亂，其餘店面生意不好，經常更換承租者，也進而影響脫手的價格。
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