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【連珠君╱台北報導】房貸利率不停調降,房價也直直落,讓租屋族開始思考是否轉租為買。專家表示,租屋族欲躋身「有殼階級」,首要注意資金運用,並以自備款反推購屋總價,避免日後無力負擔房貸,此外,持有房屋的房屋稅、地價稅與保險費等,為持有房屋的固定費用,也須一併考量在內。

設定預算
永慶房屋研展部協理黃增福表示,「租屋族轉租為買首先要定出預算,可從2方面著手。」首先須從手中能籌到的自備款回推房屋總價,以免日後無力負擔房貸,以中古屋為例,因貸款多約房屋總價的7成,因此至少須準備3成自備款,定出總價後,再依自己的工作地點、需求等選擇地段,並特別留意未來的轉手性。
其次則須評估日後繳交的貸款金額,本利平均攤還的金額不宜超過收入的1/3,建議不要只繳利息不還本,並且善用政府的優惠房貸,減輕還款負擔;例如「青年安心成家專案」,前2年可免付利息,降低一開始購屋的壓力。

住宅登記自用稅率低
此外,部分新建案為吸引租屋族或首購族購屋,推出低自備款購屋專案,以自備5萬元、自備10萬元即可購屋為訴求,但這樣的購屋專案,要注意是否能貸到理想成數,並在簽約前就先談好,如果貸款成數不足時該處理,例如建商是否能保證一定能貸款足額,不足時是否可以解約,或如何解決,避免屆時無法補足購屋款項時,建商藉故沒收自備款。
中信房屋特約地政士柯玉秋表示,除了房貸外,持有房屋每年還有房屋稅與地價稅等固定支出,分別在每年的5月與11月繳納,租屋族購屋時,記得要將房子登記為自用住宅,稅率比登記為一般住宅低許多。
以地價稅為例,自用住宅稅率為0.2%,一般住宅稅率為1~5.5%,相差約5倍以上,而房屋若有貸款,還要負擔火險、地震險等費用,一般每年保費約2000~3000元,依貸款金額計算。

可選有裝潢節省資金
想脫離無殼蝸牛一族,除了多看屋,也要顧慮租屋的到期日,如果想提早解約,建議先跟房東商量,讓房東有時間尋找新房客,也可避免保證金被沒收。
柯玉秋表示,除了固定支出外,也別忘了節稅,租屋族的租金支出可列舉扣除綜合所得稅,房屋貸款利息同樣也可以列舉,每年最多可列舉30萬元,但房屋必須為自用住宅,而租金支出與貸款利息支出只能2選1,不得同時列舉。
黃增福表示,由於現階段為買方市場,買屋一定要多看多比較,購屋初期在資金不充裕的情況下,如果能找到原本就有裝潢、且符合自己需求的房子,或訴求將裝潢費用併入總價一併貸款的新建案,可減輕自備款的壓力。

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