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較小文字土城公寓改套房 報酬率逾7%
捷運支撐 沈國柱：長期增值趨勢不變
房產與裝潢
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【郭及天╱台北報導】10幾年前在土城以每坪13萬元買房的沈國柱，曾遇過SARS房價幾乎打6折，隨房市多頭，已增值到每坪16萬元。他認為，通貨膨脹和交通建設日趨完整，房價長期增值趨勢不變，不過「出租率決定房價能否上漲」，擁較高出租機會的房屋，增值機會高，如土城捷運海山站周邊舊公寓隔套房，報酬率逾7%。
水漲船高
即使近來房產短線投資獲利空間減少，但公寓隔間成套房出租的投資報酬率高，反而成為很好的投資工具。
報酬逾5%比定存優
以土城屋齡20年公寓來看，如果頂樓加蓋1戶權狀坪25坪、擁有40坪左右使用面積，總價500萬元，不過因為頂樓加蓋可以隔成7間套房、每間約花20萬元、共花140萬元裝修、隔間，總取得成本約640萬元，以套房每間月租金6500~7000元來計算，每戶公寓每月就能收5萬元租金，滿租時的投資報酬率約9%。
公寓隔間出租比起電梯大樓的標準獨立套房，每間總價約200萬元、每月收租約8000元來說，投資報酬率還高出近1倍。如果不是頂樓加蓋的公寓，每間約可隔4間套房，總價400萬元加上花80萬元裝修、隔間，滿租時每月可收租3萬元租金，投資報酬率約7%。
沈國柱認為，買這類的公寓時出價估算，並非在於單價每坪多少錢，而在於總共能夠收租多少錢，和加計可能空租的風險，以預設的投資報酬率，來回推出合理的市價，「只要能有超過5%的投資報酬率，都比定存利率好很多。」
慎選公寓做足功課
他舉例，土城海山站周邊的中古大樓套房單價每坪21~22萬元，30坪3戶單價每坪約17~19萬元，當然套房出租價值比較好，但取得單價較高，只要慎選公寓並且做足功課，公寓改套房的出租報酬率會更好。
他說，有經驗的投資客，因為有長期配合的工班及裝修經驗，了解要將房屋租客的需求，多半會買未裝修的公寓再整修，不過如果純投資，試算投資報酬率合理，可買別人整修好的公寓作房東。
由於捷運改變大台北房價結構，沈國柱表示，土城捷運線通車，使大台北上班族漸向外找尋租屋、購屋標的，「房價像海浪一樣一波波從台北、板橋向外帶動。」即使是二線城市也有房市春風吹拂。
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