小雅任職的房仲公司，最近興起一股「都市更新熱」，同事們不但熱衷於討論誰家的房子最有機會被都更，還回家拿出權狀研究土地持分的多寡，只要是土地持分愈大，或者位於畸零地塊，或者是豪宅旁邊的老舊公寓，一圓「都更發財夢」的機會「比中獎透還高」。撰文：李偉麟 攝影：張智傑
5年前，小雅在市民大道、光復南路一帶買了1間舊公寓，正巧最近麗寶建設將於7月在這2條路的交叉口推出都更案，麗寶建設副總經理何昭宏雖然不願意透露每坪開價，但由其概估的總銷金額推算，每坪至少上看100萬元。
老屋翻新價格飆
小雅說：「那裏以前是財神廟，就風水角度，地點挺不賴，不過因為是廟，附近房子又很舊，根本沒人要，現在竟然要蓋豪宅了，果然是地段決定一切。當時我在那一帶看房子，巷子裏的，每坪不脫25~30萬元，總價幾乎1千萬元有找，大馬路邊稍微貴一點的，忠孝東路4段1間住辦，3房含裝潢加車位，開價也只要1300萬元。」
現在附近推出每坪100萬元的豪宅，小雅的老屋房價也跟著水漲船高，讓她相當高興地描繪著未來：「將來，我女兒可以繼承到這間市區的房子，她就是個小富婆了！」
台北市區精華路段近來都更案頻傳，最具指標性的2大個案，在整合了10餘年之後，預計最快今年就可動工，分別是忠孝東路、復興南路的「正義大樓」案，案量上看100億元，完工後戶數約400戶，以及位於基隆路君悅飯店對面的「興隆整宅」B基地，案量約70億元，完工後有317戶，皆為都更市場注入了一股強心針，也挑起許多擁有老屋的小市民，主動想找建商談都更的念頭。
1樓店面不夠分
不過，擁有豐富都市更新經驗的「興隆整宅」整合建商─上大華升建設副總經理鄭紹宗指出，以經驗值來看，都更後的房價漲幅，少則5成，多則漲1倍也不為過，因此很多民眾都想改建自己的老公寓、舊房子，但是整合最困難的，其實是1樓的住戶，尤其當1樓是店面時，整合的難度之高，「不是錢就能解決的！」
原來，1樓店面的屋主，100個裏有99個都會堅持將來還是要分回1樓店面，給他再多錢他也不會心動，很多合建案就這樣卡住。通常，新的規畫因為有大廳、電梯間等公設，1樓能規畫的店面有限。例如，改建前店面有10間，改建後只剩6間，如果不能「勸退」其中4位屋主，那這個案子就很難談下去。
鄭紹宗特別指出：「尤其，我做過調查，台北市主要幹道的店面，有1/3是出租，也就是說，這些店面的租金收益對屋主很重要，你要跟他談改建，他會喪失這分收入，就更不容易談了。」
家住中山區的小浩，最近向熟識房地產市場的朋友打聽，如果房子想要都更，究竟該從何著手？
規畫趕不上變化
承辦過30餘個都更案的建築師廖乙勇說，首先是屋齡，以構造看，加強磚造的屋齡在20年以上、RC（鋼筋混凝土）要在30年以上。
其次是基地大小，如果基地面臨1條計畫道路，那要在2000平方公尺（約605坪）以上，若是臨2條計畫道路，就要1千平方公尺（約302.5坪）以上，才符合申請資格。
再來就是申請的人數門檻，在政府畫定的更新地區（目前市政府畫定210處），需要3/5的地主人數、2/3的土地及合法建築物面積就能達到申請標準，若是自行畫定的都更範圍，地主人數比例須達2/3，而土地及合法建築物面積須達3/4。
而申請的時間一般需要1年半至2年，通過之後，經過全體住戶的同意，才能申請建照，正式動工。
實務上，在等待流程的這個時間差，往往會因為市場潮流的變化，造成當初規畫的產品蓋好後與市場脫節的狀況，但因為重新規畫還要再重新跑流程，所以很多建商只好放棄重新規畫的念頭。
例如，國揚建設在中山北路、忠誠路口有一塊800多坪的都更案，2年前規畫的坪數是6、70坪的產品，但是以現在的市場眼光來看卻「太小」，起碼要上百坪才合用，想改規畫又很麻煩，為迎合市場對大坪數的需求，以「合併」的方式銷售勢在必行。
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