使用執照取得前預售屋換約免過戶費

部分建商免費1次轉至直系血親配偶名下

房產與裝潢

轉售預售屋若能在建築物取得使用執照以前換約，可望節省一筆不小的過戶費用。資料照片

轉售預售屋若能在建築物取得使用執照以

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【連珠君╱台北報導】近年房價不停往上攀升，預售屋在尚未完工前，房價可能已經上漲不少，買家購買預售屋後，可能為了賺取價差，或突然因工作地點轉換，在建築物尚未完工前賣出，就必須向建商提出「換約」要求，須注意建商通常會收取手續費，但如果能在建商取得使用執照前換約，則可省下一筆約房屋總價2%的過戶相關費用。

掌握時機
信義房屋世貿松山店專案經理祝聖德表示，近年來因為房價漲幅驚人，換約情形大幅增加，第1手買家（舊買家）在購得預售屋後，拿至仲介轉賣者不在少數，但是部分建商在合約上明定不得換約，甚至須酌收0.1~0.3%的手續費，但如果是將房子轉換至直系血親或配偶的名下，通常不收取費用，但以1次為限。
舊買家如果能在建築物取得使用執照之前尋覓到新買家，還可省下一筆為數不小的過戶相關費用，例如代書費、地政規費、設定費、瓦斯管線費或裝潢保證金等，約為房屋總價款的2%。

舊買家書面通知建商
值得注意的是，由於新買家是直接承受舊買家的合約，須按照舊買家的付款條件繼續「走」完合約，若舊買家於換約時，房價已上漲，新買家除須給付舊買家已支付給建商的期款外，還要支付舊買家賺到的價差，無形中墊高自備款。
舉例來說，假使舊買家購屋總價為700萬元、貸款8成，換約時已經支付期款70萬元，且房價已漲至800萬元，新買家除須付給舊買家已賺得的價差100萬元，與已支付的期款70萬元之外，剩下未付完的70萬元(舊買家貸款8成，自備款140萬元)，新買家也必須繼續支付，換句話說，新買家必須準備240萬元的自備款。
永慶房屋代銷事業部協理王財旺表示，大部分建商要求舊買家須事先以書面通知換約的要求，建商再以書面回覆應繳納的金額及換約時間，換約時通常須先簽署「轉讓證明書」，新買家必須全部概括承受舊買家一切的權利與義務，不過通常新買家只會注意到有哪些權利，卻忽略必須承受哪些義務。
新買家最基本要詢問2點，包括舊買家之前繳款至哪一期、還有多少款項需要繳納，以及是否有延遲繳款的紀錄、會不會產生滯納金等，再來要詢問是否曾經工程變更，變更的內容以及加減帳是否已經結清。

新買家小心轉嫁費用
此外，部分建案在買家對保前，土地已事先過戶，當新買家換約前的土地已移轉至舊買家名下，將衍生出1筆土地增值稅的費用，不注意的話，可能被舊買家轉嫁該筆費用而不自知。如果舊買家已經對保，房屋產權也已經移轉，只是尚未交屋，建議直接採用一般中古屋的買賣方法，而不要走換約途徑，以免舊買家將過戶產生的代書費、設定費、地政規費等費用，偷偷轉嫁至新買家身上。

預售屋換約注意事項
對象/注意事項
舊買家：
˙建商通常會收取房屋總價0.1~0.3%的手續費
˙部分建商對直系血親及配偶的更名不收手續費，不過以1次為限
˙如能在使用執照拿到、產權及對保過戶之前換約，可節省代書費、地政規費、瓦斯管線費等，約10餘萬元，約佔總價款的2%
˙如果已經對保，產權即將過戶，建商配合換約的意願低
新買家：
˙詢問舊買家及建商之前的繳納期數到哪裡，是否有遲繳滯納金
˙詢問舊買家及建商是否有工程變更，注意變更的內容及加減帳款項是否已經結清
˙注意土地是否已經過戶至舊買家名下，可能產生增值稅問題
˙假如舊買家已經向銀行對保，產權皆已過戶，注意不要讓舊買家將代書費、地政規費、設定費等費用轉嫁至自己身上